Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représentent un véhicule d’investissement prisé pour accéder au marché immobilier sans les contraintes de gestion directe. Toutefois, leur régime fiscal comporte de nombreuses particularités que tout investisseur doit maîtriser pour optimiser son rendement net. Ce guide détaille l’ensemble des prélèvements fiscaux applicables aux revenus et plus-values générés par les SCPI, analyse les différentes stratégies de détention (directe, via assurance-vie ou démembrement), et présente les dispositifs d’allègement fiscal disponibles. Nous examinerons comment la fiscalité s’applique tant aux résidents français qu’aux non-résidents, ainsi que les évolutions récentes du cadre réglementaire.
Principes fondamentaux de la fiscalité des SCPI
Les SCPI sont soumises au principe de la transparence fiscale, ce qui signifie que les revenus et plus-values ne sont pas imposés au niveau de la société mais directement entre les mains des associés. Cette caractéristique détermine l’ensemble du traitement fiscal applicable aux investisseurs.
Pour bien comprendre la fiscalité des SCPI, il faut distinguer deux types de revenus générés par ces placements : les revenus fonciers issus des loyers perçus et les revenus de capitaux mobiliers provenant du placement de la trésorerie disponible. Ces deux catégories obéissent à des règles d’imposition distinctes.
Les revenus fonciers constituent généralement la majeure partie des distributions effectuées par les SCPI. Ils correspondent aux loyers encaissés par la société, diminués des charges déductibles (frais de gestion, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.). Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
Les revenus financiers, quant à eux, proviennent du placement temporaire de la trésorerie de la SCPI. Ils sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, comprenant 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. L’investisseur peut opter pour l’imposition au barème progressif s’il y trouve un avantage fiscal.
La fiscalité des plus-values immobilières réalisées lors de la cession de parts de SCPI suit un régime spécifique. L’impôt est calculé selon un barème dégressif tenant compte de la durée de détention, avec une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de possession et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Déclaration fiscale des revenus de SCPI
Chaque année, les sociétés de gestion des SCPI transmettent aux associés un imprimé fiscal unique (IFU) récapitulant les revenus perçus durant l’exercice précédent. Ces montants doivent être reportés sur la déclaration annuelle de revenus :
- Les revenus fonciers sont à déclarer dans les cases 4BA à 4BL de la déclaration complémentaire n°2042-C
- Les revenus financiers figurent généralement dans la case 2TR (prélèvement forfaitaire unique) ou 2DC (option pour le barème progressif)
Selon le montant des revenus fonciers perçus, deux régimes déclaratifs peuvent s’appliquer : le régime micro-foncier pour les revenus bruts inférieurs à 15 000 € (avec un abattement forfaitaire de 30%) ou le régime réel qui permet de déduire l’intégralité des charges supportées.
À noter que les contribuables dont le revenu fiscal de référence excède certains seuils peuvent être assujettis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), qui s’ajoute aux prélèvements déjà mentionnés.
Fiscalité des revenus courants des SCPI
Les SCPI distribuent périodiquement à leurs associés des revenus qui proviennent majoritairement des loyers perçus sur le patrimoine immobilier géré. Cette distribution fait l’objet d’une imposition spécifique qu’il convient d’analyser en détail.
Imposition des revenus fonciers
Les revenus fonciers issus des SCPI sont taxés selon les mêmes modalités que ceux provenant d’un investissement immobilier direct. L’investisseur doit inclure ces revenus dans sa déclaration annuelle et les soumettre au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des taux marginaux allant de 0% à 45% selon sa tranche d’imposition.
Si l’investisseur perçoit moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels (tous biens confondus, y compris les parts de SCPI), il peut opter pour le régime micro-foncier. Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, censé représenter les charges supportées. Aucune autre déduction n’est alors possible, mais la déclaration est grandement simplifiée.
Pour les revenus fonciers plus élevés ou si l’investisseur souhaite déduire ses charges réelles, le régime réel d’imposition s’impose. Dans ce cas, il convient de compléter la déclaration annexe n°2044 qui permet de détailler l’ensemble des revenus et charges déductibles :
- Frais de gestion et d’administration
- Primes d’assurances
- Taxes foncières (hors taxe d’habitation)
- Intérêts d’emprunt et frais accessoires liés à l’acquisition des parts
- Provisions pour charges de copropriété
Le résultat de ce calcul peut faire apparaître un déficit foncier si les charges déductibles excèdent les revenus perçus. Ce déficit est imputable sur le revenu global de l’investisseur à hauteur de 10 700 € par an, l’excédent éventuel étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Traitement des revenus financiers
Parallèlement aux revenus fonciers, les SCPI peuvent générer des revenus financiers provenant du placement de leur trésorerie disponible. Ces revenus, généralement minoritaires dans la distribution totale, sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%, décomposé en 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Lors du versement de ces revenus financiers, un prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL) de 12,8% est opéré à la source par l’établissement payeur, constituant un acompte sur l’impôt à payer. Les contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple) peuvent demander à être dispensés de ce prélèvement.
L’investisseur conserve la possibilité d’opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu lors de sa déclaration annuelle, si cette option s’avère plus avantageuse. Cette option est globale et s’applique à l’ensemble des revenus financiers perçus durant l’année.
Fiscalité des plus-values de cession de parts
La vente de parts de SCPI peut générer une plus-value imposable, calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Ce gain est soumis à un régime fiscal particulier qui tient compte de la durée de détention des parts.
Calcul de la plus-value imposable
Pour déterminer la plus-value imposable, l’investisseur doit d’abord calculer la plus-value brute en soustrayant du prix de vente le prix d’acquisition des parts, majoré des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, commissions, etc.).
Cette plus-value brute bénéficie ensuite de deux types d’abattements progressifs :
- Pour l’impôt sur le revenu : un abattement de 6% par an de détention à partir de la 6ème année, puis 4% pour la 22ème année, conduisant à une exonération totale après 22 ans
- Pour les prélèvements sociaux : un abattement de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année, puis 9% par an de la 23ème à la 30ème année, aboutissant à une exonération complète après 30 ans
Le taux d’imposition appliqué à la plus-value nette après abattements est de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% pour les prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2%.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values immobilières importantes. Son taux varie selon le montant de la plus-value imposable :
- 2% pour les plus-values comprises entre 50 000 € et 100 000 €
- 3% entre 100 001 € et 150 000 €
- 4% entre 150 001 € et 200 000 €
- 5% entre 200 001 € et 250 000 €
- 6% au-delà de 250 000 €
Cette surtaxe peut significativement alourdir la facture fiscale pour les investisseurs réalisant d’importantes plus-values, justifiant une analyse approfondie avant toute décision de cession.
Modalités pratiques de la cession
Lors de la vente de parts de SCPI, c’est généralement la société de gestion qui se charge de calculer la plus-value et de prélever l’impôt correspondant. L’investisseur reçoit donc un montant net de fiscalité.
Il existe deux modes de cession des parts de SCPI :
La cession directe (ou « de gré à gré ») : l’associé trouve lui-même un acquéreur et organise la transaction. Dans ce cas, un acte sous seing privé doit être rédigé, et les droits d’enregistrement (5% du prix de cession) sont à la charge de l’acquéreur.
La cession avec l’intervention de la société de gestion : l’associé donne mandat à la société pour trouver un acquéreur via le registre des ordres d’achat et de vente. Cette méthode, plus courante, implique généralement des frais de transaction prélevés par la société de gestion.
Dans tous les cas, la déclaration 2048-M doit être déposée auprès de l’administration fiscale dans le mois suivant la cession, accompagnée du paiement des impôts dus sur la plus-value.
Optimisation fiscale via les différents modes de détention
Les investisseurs disposent de plusieurs options pour détenir des parts de SCPI, chacune offrant des avantages fiscaux spécifiques. Le choix du mode de détention constitue donc un levier majeur d’optimisation fiscale.
Détention via l’assurance-vie
L’acquisition de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie transforme radicalement leur traitement fiscal. Dans cette configuration, les revenus et plus-values générés par les SCPI ne sont plus imposés annuellement selon les règles précédemment décrites, mais suivent le régime fiscal avantageux de l’assurance-vie.
Les revenus distribués par les SCPI sont automatiquement réinvestis dans le contrat et ne supportent pas de fiscalité immédiate. L’imposition n’intervient qu’en cas de rachat partiel ou total du contrat, selon les règles suivantes :
- Après 8 ans de détention : application d’un abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple marié/pacsé) sur les produits inclus dans le rachat
- Pour la part imposable après abattement : prélèvement forfaitaire de 7,5% (contrats de plus de 8 ans) ou 12,8% (contrats de moins de 8 ans), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%
Cette solution présente l’avantage majeur de lisser la fiscalité dans le temps et d’éviter l’imposition progressive au taux marginal qui peut atteindre 45% pour les contribuables les plus aisés. Elle permet en outre de bénéficier des avantages successoraux de l’assurance-vie.
Toutefois, ce mode de détention implique des frais supplémentaires (frais d’entrée sur le contrat, frais de gestion annuels) et offre généralement un rendement légèrement inférieur à celui d’une détention en direct, car les compagnies d’assurance prélèvent une commission sur les revenus distribués.
Stratégie de démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit des parts de SCPI. Cette technique offre des perspectives intéressantes d’optimisation fiscale et patrimoniale.
Dans le cadre d’un démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus générés par les parts et en supporte la fiscalité, tandis que le nu-propriétaire détient le capital et bénéficiera de la pleine propriété des parts au terme de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou expiration de la durée fixée).
Cette stratégie présente plusieurs avantages fiscaux :
- Pour l’usufruitier (souvent un parent proche de la retraite) : perception de revenus complémentaires
- Pour le nu-propriétaire (généralement un enfant actif) : acquisition de parts à prix réduit (correspondant à la valeur de la nue-propriété, calculée selon un barème fiscal fonction de l’âge de l’usufruitier)
- Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans fiscalité, le remembrement n’étant pas considéré comme une mutation taxable
Le démembrement peut être organisé de différentes manières : démembrement familial (donation de l’usufruit ou de la nue-propriété), démembrement à titre onéreux (achat séparé de l’usufruit et de la nue-propriété), ou encore démembrement temporaire pour une durée déterminée.
Détention via une société à l’IS
La détention de parts de SCPI via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut constituer une stratégie pertinente pour certains investisseurs, notamment les professionnels disposant déjà d’une structure sociétaire.
Dans ce schéma, les revenus générés par les SCPI sont intégrés aux résultats de la société et imposés au taux de l’IS (actuellement 25% pour le taux normal, avec un taux réduit de 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices pour les PME éligibles).
Cette approche présente plusieurs avantages :
- Possibilité de déduire l’intégralité des intérêts d’emprunt sans limitation
- Constitution d’une épargne professionnelle taxée uniquement lors de son extraction (dividendes)
- Option pour amortir comptablement la valeur des parts (hors terrain), réduisant ainsi la base imposable
En revanche, cette stratégie implique des coûts de structure (frais de comptabilité, obligations déclaratives) et une complexité accrue. De plus, la sortie des fonds de la société sera taxée au niveau du dirigeant ou de l’associé (PFU de 30% sur les dividendes distribués).
Le choix optimal entre ces différents modes de détention dépend de nombreux facteurs : situation fiscale personnelle, horizon d’investissement, objectifs patrimoniaux, etc. Une analyse globale de la situation de l’investisseur est donc indispensable avant toute décision.
Spécificités fiscales des SCPI européennes et internationales
L’investissement dans des SCPI détenant des immeubles situés hors de France introduit des particularités fiscales liées à l’application des conventions fiscales internationales. Ces accords visent à éviter les doubles impositions tout en préservant les droits d’imposition de chaque État concerné.
Imposition des revenus fonciers étrangers
Les revenus locatifs provenant d’immeubles situés à l’étranger et détenus par l’intermédiaire de SCPI sont généralement imposables dans le pays de situation de l’immeuble, conformément au principe territorial consacré par la plupart des conventions fiscales.
Pour les résidents fiscaux français détenant des parts de SCPI européennes, ces revenus restent également imposables en France, mais un crédit d’impôt égal à l’impôt français ou à l’impôt étranger (le montant le plus faible des deux) est accordé pour éviter la double imposition.
En pratique, les revenus fonciers étrangers doivent être déclarés dans la même rubrique que les revenus fonciers français, mais l’investisseur doit compléter l’imprimé n°2047 spécifique aux revenus d’origine étrangère pour bénéficier du crédit d’impôt.
Les prélèvements sociaux français (17,2%) s’appliquent généralement aux revenus fonciers étrangers perçus par des résidents fiscaux français, sauf dispositions spécifiques prévues par certaines conventions fiscales ou pour les revenus provenant de pays membres de l’Espace Économique Européen.
Traitement des plus-values immobilières étrangères
Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI détenant des immeubles à l’étranger suivent des règles similaires à celles applicables aux revenus fonciers en termes de territorialité.
Le pays de situation de l’immeuble dispose généralement d’un droit d’imposition prioritaire sur ces plus-values. L’investisseur français doit néanmoins les déclarer en France et peut bénéficier d’un crédit d’impôt calculé selon les modalités prévues par la convention fiscale applicable.
Les mécanismes d’abattement pour durée de détention prévus par la législation française s’appliquent pour déterminer l’impôt français théorique, qui servira de base au calcul du crédit d’impôt.
Impact sur les obligations déclaratives
La détention de parts de SCPI investissant à l’étranger entraîne des obligations déclaratives supplémentaires pour les investisseurs français :
- Déclaration des revenus d’origine étrangère sur l’imprimé n°2047
- Déclaration des comptes détenus à l’étranger, le cas échéant
- Mention des parts de SCPI étrangères dans la déclaration IFI si l’investisseur y est assujetti
Le non-respect de ces obligations peut entraîner des pénalités significatives, d’où l’importance d’un suivi rigoureux.
Les sociétés de gestion des SCPI européennes et internationales fournissent généralement aux associés les éléments nécessaires à leurs déclarations fiscales, mais l’investisseur reste responsable de la conformité de ses déclarations.
Pour les investisseurs résidant hors de France, la fiscalité applicable aux revenus et plus-values de SCPI françaises dépend à la fois de leur pays de résidence et des conventions fiscales en vigueur. Un prélèvement à la source est généralement appliqué en France, pouvant faire l’objet d’une récupération partielle selon les dispositions conventionnelles.
Perspectives d’évolution et stratégies d’adaptation fiscale
Le cadre fiscal applicable aux SCPI n’est pas figé et connaît des évolutions régulières qui peuvent affecter significativement la rentabilité de ces placements. L’investisseur avisé doit anticiper ces changements et adapter sa stratégie en conséquence.
Évolutions récentes et tendances à surveiller
Ces dernières années, plusieurs modifications législatives ont impacté la fiscalité des SCPI :
- Instauration du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30% sur les revenus financiers
- Remplacement de l’ISF par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui continue d’inclure les parts de SCPI dans son assiette
- Réévaluation des taux des prélèvements sociaux passés de 15,5% à 17,2%
Plusieurs tendances méritent une attention particulière pour les années à venir :
La pression budgétaire croissante pourrait conduire à une remise en question de certains dispositifs d’optimisation fiscale, notamment dans le secteur immobilier considéré comme privilégié par certains analystes.
L’harmonisation fiscale européenne pourrait modifier les règles applicables aux SCPI transfrontalières, avec un impact potentiel sur les mécanismes d’élimination des doubles impositions.
Les préoccupations environnementales se traduisent par des incitations fiscales pour les immeubles respectant certaines normes énergétiques, ce qui pourrait bénéficier aux SCPI ayant une politique d’investissement orientée vers les actifs verts.
Stratégies d’adaptation pour les investisseurs
Face aux incertitudes fiscales, plusieurs approches peuvent être envisagées :
La diversification des modes de détention constitue une première réponse pertinente. En répartissant ses investissements entre détention directe, assurance-vie et autres enveloppes, l’investisseur limite l’impact d’une modification fiscale ciblée.
L’étalement des acquisitions dans le temps permet de bénéficier de différentes générations de fiscalité, certains avantages étant souvent maintenus pour les investissements antérieurs à une réforme (clause de grand-père).
L’arbitrage entre revenus immédiats et capitalisation peut s’avérer judicieux selon les évolutions fiscales anticipées. Certaines SCPI de capitalisation, qui réinvestissent une part importante des loyers plutôt que de les distribuer, peuvent constituer une alternative intéressante en cas d’alourdissement de la fiscalité des revenus fonciers.
La veille fiscale active est indispensable pour anticiper les changements et adapter sa stratégie suffisamment tôt. Les projets de loi de finances doivent être suivis avec attention, de même que les jurisprudences significatives susceptibles d’influencer les pratiques de l’administration fiscale.
Planification fiscale à long terme
Au-delà des adaptations tactiques, une vision stratégique à long terme s’impose pour optimiser la fiscalité des SCPI :
La gestion de l’horizon de détention est primordiale compte tenu des abattements progressifs sur les plus-values. Planifier ses cessions en fonction des paliers d’exonération peut générer des économies substantielles.
L’anticipation de la transmission patrimoniale mérite une réflexion approfondie. Le démembrement de propriété, les donations progressives ou l’utilisation de l’assurance-vie comme vecteur de transmission offrent des pistes d’optimisation significatives.
La mise en place d’une stratégie fiscale familiale globale permet d’exploiter les différences de taux marginaux d’imposition entre membres d’une même famille. La répartition judicieuse des actifs entre conjoints ou entre générations peut minimiser la pression fiscale globale.
Pour les investisseurs détenant un patrimoine SCPI conséquent, le recours à des structures de détention sophistiquées (société civile patrimoniale, holding familiale) peut offrir une flexibilité accrue face aux évolutions fiscales, tout en facilitant la transmission intergénérationnelle.
Dans tous les cas, l’adaptation aux évolutions fiscales requiert une approche dynamique et personnalisée, tenant compte à la fois des particularités du patrimoine existant et des objectifs à long terme de l’investisseur.
Questions pratiques et cas concrets d’imposition des SCPI
Pour mieux appréhender les mécanismes fiscaux applicables aux SCPI, examinons quelques situations concrètes fréquemment rencontrées par les investisseurs.
Cas pratique n°1 : Imposition des revenus d’une SCPI détenue en direct
Prenons l’exemple d’un investisseur dans la tranche marginale d’imposition à 30%, détenant des parts de SCPI pour une valeur de 100 000 €, avec un rendement annuel de 4,5%.
Les revenus bruts s’élèvent à 4 500 €, composés à 95% de revenus fonciers (4 275 €) et à 5% de revenus financiers (225 €).
Pour les revenus fonciers, en régime réel, supposons des charges déductibles de 1 000 € (incluant les intérêts d’emprunt et autres frais). Le revenu net imposable est donc de 3 275 €.
- Impôt sur le revenu : 3 275 € × 30% = 982,50 €
- Prélèvements sociaux : 3 275 € × 17,2% = 563,30 €
Pour les revenus financiers, avec l’application du PFU :
- Impôt sur le revenu : 225 € × 12,8% = 28,80 €
- Prélèvements sociaux : 225 € × 17,2% = 38,70 €
Le total des prélèvements fiscaux s’élève à 1 613,30 €, soit un taux de pression fiscale global de 35,85% sur les revenus bruts. Le rendement net après impôt est donc ramené à 2,89%.
Cas pratique n°2 : Cession de parts avec plus-value
Un investisseur a acquis des parts de SCPI pour 50 000 € (frais inclus) il y a 15 ans. Il les revend aujourd’hui 80 000 €, réalisant une plus-value brute de 30 000 €.
Calcul des abattements pour durée de détention :
Pour l’impôt sur le revenu : 6% × 10 ans (de la 6ème à la 15ème année) = 60% d’abattement
La plus-value imposable à l’IR est donc de 30 000 € × (1 – 0,6) = 12 000 €
Pour les prélèvements sociaux : 1,65% × 10 ans = 16,5% d’abattement
La plus-value soumise aux prélèvements sociaux est de 30 000 € × (1 – 0,165) = 25 050 €
Calcul de l’impôt :
- Impôt sur le revenu : 12 000 € × 19% = 2 280 €
- Prélèvements sociaux : 25 050 € × 17,2% = 4 308,60 €
Surtaxe sur les plus-values élevées : la plus-value étant inférieure à 50 000 €, aucune surtaxe ne s’applique.
Le total de l’imposition s’élève à 6 588,60 €, soit un taux effectif de 21,96% sur la plus-value brute. L’investisseur récupère donc 73 411,40 € nets.
Cas pratique n°3 : Comparaison assurance-vie vs détention directe
Comparons la fiscalité applicable à un investissement de 200 000 € dans des SCPI selon deux modes de détention, sur une période de 10 ans avec un rendement brut annuel de 4%.
Hypothèse 1 : Détention directe
Revenus annuels : 8 000 €
Fiscalité annuelle (hypothèse d’un TMI à 30%) : environ 3 000 € (37,5% de pression fiscale)
Revenus nets cumulés sur 10 ans : 50 000 €
Valeur du capital après 10 ans : 200 000 €
Total : 250 000 €
Hypothèse 2 : Détention via un contrat d’assurance-vie
Rendement net après frais de gestion du contrat (0,7%) et commission d’arbitrage (0,3%) : 3%
Capitalisation des revenus sans fiscalité annuelle
Valeur du contrat après 10 ans : 268 783 €
En cas de rachat total après 10 ans :
- Plus-value : 68 783 €
- Abattement après 8 ans : 4 600 € (personne seule)
- Fiscalité sur 64 183 € : 7,5% IR + 17,2% PS = 15 874 €
Montant net récupéré : 252 909 €
Dans cet exemple, l’assurance-vie présente un léger avantage financier (+ 2 909 €), mais offre surtout une gestion fiscale simplifiée et une souplesse d’utilisation. Cet avantage serait plus marqué pour un investisseur dans une tranche marginale supérieure ou souhaitant effectuer des rachats partiels réguliers.
Cas pratique n°4 : Démembrement temporaire de propriété
Un investisseur envisage d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI pour 60 000 € dans le cadre d’un démembrement temporaire de 10 ans (valeur en pleine propriété : 100 000 €).
Pendant la période de démembrement :
- L’usufruitier perçoit les revenus (4 000 € annuels) et en supporte la fiscalité
- Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’a donc aucune fiscalité à acquitter
Au terme des 10 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, valorisées à 120 000 € (hypothèse de revalorisation).
Avantage fiscal : l’acquisition de la pleine propriété au terme du démembrement n’est pas considérée comme un fait générateur d’imposition. Le nu-propriétaire n’est donc pas taxé sur les 60 000 € de différence entre la valeur d’acquisition de la nue-propriété et la valeur de la pleine propriété récupérée.
De plus, en cas de revente ultérieure, la plus-value sera calculée par rapport au prix d’acquisition de la nue-propriété (60 000 €) et non par rapport à la valeur de la pleine propriété au moment du remembrement (120 000 €). Toutefois, la durée de détention sera décomptée à partir de l’acquisition de la nue-propriété, permettant de bénéficier des abattements pour durée de détention.
Ces exemples illustrent la diversité des situations fiscales et l’importance d’une analyse personnalisée pour chaque investisseur. Les paramètres à prendre en compte sont nombreux : horizon d’investissement, tranche marginale d’imposition, patrimoine global, objectifs de transmission, etc.